Category: Oma talous


Asuminen – Vuokralla vai omistusasunnossa?

asuminen

Tällä kertaa vuorossa pohdiskelevampi teksti, jossa availen omia ajatuksiani asumiseen liittyen. Miten vuokra-asuminen ja omistusasuminen eroavat toisistaan Tavissijoittajan näkökulmasta? Mainitsen lyhyesti myös asumisoikeusasunnoista.

30 vuotta vuokralla

Lapsuudessani meidän perheessä ollaan aina asuttu vuokralla ja samalla tiellä olen itsekin koko 30-vuotisen ikäni jatkanut. En ole oikeastaan edes kovin vakavasti missään vaiheessa harkinnut omistusasumista eikä siitä ole perheessäni juurikaan puhuttu. Yritän kuitenkin pohdiskella myös omistusasumista mahdollisimman objektiivisesti.

Muistan opiskeluajoiltani, että äitini yritti kovastii patistaa minua avaamaan ASP-tiliä ja kannustaa omaa asuntoa varten säästämiseen, mutta se loppui melko nopeasti minun jääräpäisyyteeni. Ehkä en tuossa vaiheessa vähän päälle parikymppisenä osannut tai jaksanut ajatella asiaa järkevästi.

Vuosia myöhemmin tosin tulin avanneeksi ASP-tilin käänkuin varmuuden vuoksi, mutta vähän ajan päästä ensimmäinen sijoitusasunnon hankinnan myötä menetin oikeuden ensiasunnon ostajana ja sitä kautta oikeuden ASP-säästötiliin. En ole ainakaan toistaiseksi katunut tuota päätöstä, vaikka ASP-tilin edut ensiasunnon ostajalle ovatkin ihan houkuttelevat.

Asumisen kulut

Vuokralla asuessa ainakaan täällä pk-seudulla ei kannata unelmoida edes yksiöstä alle 700 €:n kuukausivuokralla. Ellei kyseessä ole sitten joku tilapäissopimus tulevan putkiremontin takia tai kimppakämppä, josta vuokrataan vain yksi huone ja loput tilat ovat yhteisiä.

Suomessa omistusasuminen tuntuu olevan suuressa arvossa ja useimpien tavoitteena jossain elämän vaiheessa tuntuu olevan oman asunnon hankinta. Usein vuokra-asumisen kritiikkinä ja argumenttina omistusasumisen puolesta kuuleekin sanottavan, että mielummin maksaa asuntoa itselleen kuin laittaa rahaa vuokranantajan taskuun. Tavallaan ymmärrän tuon pointin, mutta toisaalta noita rahoja ei koskaan saa takaisin ellei asuntoaan aio myydä. Ja usein myydessä asunto vaihtuu kuitenkin isompaan, eli tarve on taas suuremmalle asuntolainalle josta joutuu maksamaan taas hieman enemmän lainanlyhennystä, korkoa ja pankin marginaalia.  

Toinen yleinen argumentti omistusasumisen puolesta kuuluu, että ”oma asunto on sijoitus” ja että omistusasunnon lainaa lyhentämällä oma varallisuus kasvaa. Tämä on totta ainakin paperilla, mutta tässäkin olen samaa mieltä Ostan Asuntoja -blogin kirjoittajan Harri Hurun kanssa siitä, ettei asuntovarallisuus itsessään ole oikeaa varallisuutta – se ei tuo yhtäkään euroa tilillesi kuukausittaisina maksusuorituksina. Kirjoitus on jo jokusen vuoden vanha, mutta sanoma on ja pysyy.

Joten, oma asunto on minunkin mielestäni ensisijaisesti menoerä eikä sijoitus. Toki omasta asunnosta vapautunutta vakuusarvoa vastaan saa pankista lainaa, mikä ei ole mahdollista vuokralla asuessa. Asuntolainalle voi hakea myös lyhennysvapaata, mikäli omassa taloudessa tapahtuu yllättäviä muutoksia.

Mielestäni esimerkiksi yksiön ostaminen omaan asumiskäyttöön on hieman ongelmallista. Ainakin, jos on suunnitellut ostavansa sen mahdollisimman pienellä omalla rahoituksella, tarkoituksena myöhemmin muuttaa yhteen esimerkiksi kumppanin kanssa. Mikäli asuntoaan ei tuossa tilanteessa halua myydä vaan aikoo jättää sen vuokralle, tulevat lainanhoitokulut ja vastikkeet esimerkiksi 200 000 euron arvoisen yksiön osalta olemaan niin suuret ettei asunnon vuokraaminen ole taloudellisesti kannattavaa edes pääkaupunkiseudun vuokratasoilla, ellei lainaa ole ehtinyt lyhentää jo pidemmän aikaa. Ja monien kohdalla totuus on se, että yksiöistä muutetaan aika nopeasti suurempiin asuntoihin. Käytännössä asunto olisi siis pakko myydä, eikä tilanne välttämättä juuri sillä hetkellä ole paras mahdollinen.

Esimerkiksi juuri nyt asuntokaupan uskotaan hidastuvan koronavirustilanteen vuoksi: STT:n markkinakatsaus 24.3.2020 ja HS.fi kirjoitus 18.3.2020.

Kannattaa huomata, että molemmat noista artikkeleista on julkaistu maaliskuussa eikä koronan vaikutus vielä näy niistä aivan täysimääräisesti. Esimerkiksi tammi- ja helmikuun lukuihin koronavirus ei vielä Suomessa ole juurikaan vaikuttanut. Epävarmoina aikoina ihmiset kuitenkin lykkäävät suuria hankintojaan, kuten asunnon ostoja.

Kokeile oheisella laskurilla miten asunnon hinta, käsirahan määrä, korkoprosentti tai laina-aika vaikuttavat asunnon kuukausilyhennyksen määrään:

Asuntolainalaskuri (Google Sheets -tiedosto, ei vaadi kirjautumista)

Kilpailuta asuntolainasi ilmaiseksi tästä!

Mielestäni vuokra-asumisen hyvä puoli onkin sen huolettomuus ja joustavuus – kunhan vuokranmaksu hoituu ja pitää asunnon alkuperäisessä kunnossa, vuokra-asuminen on aika huoleton asumisen muoto. Esimerkiksi palovaroittimen patterin vaihto ei ainakaan useimmiten montaa minuuttia kestä eikä taloyhtiön remonttien maksamisesta tarvitse huolehtia. Toki vuokra-asunnon saaminenkin usein edellyttää 2 kuukauden vuokraa vastaavan summan maksamista vakuutena. Nykyään tähänkin on vaihtoehtoja, mikäli tuollaisen summan kasaan saaminen tuntuu haasteelliselta. Joissain tapauksissa on mahdollisuus maksaa vakuus osana vuokraa kuukausittain, jolloin vuokran määrä on pysyvästi hieman korkeampi. Toki pidemmän päälle on kannattavampaa maksaa vakuusmaksu perinteiseen tapaan, jos vaan mahdollista.

Vuokra-asumisen eräs miinuspuoli on, että vuokrasopiukset laaditaan siten että vuokralainen on velvollinen asumaan asunnossa vähintään 11 kuukautta, mikäli hän ei halua luopua vuokranantajalleen maksamasta kahden kuukauden vuokravakuudesta. Asuntoonsa on tavallaan sidottuna siis ainakin tuon 11 kuukautta, jos vuokravakuutensa mielii takaisin. Toisaalta itselleni tämä ei ole ollut ongelma, koska mielestäni muuttaminen jatkuvasti alle vuoden välein ei olisi muutenkaan erityisen mielekästä puuhaa.

Vuokralla vs omistusasunnossa asuminen – plussat ja miinukset

Vuokra-asuminen

+Joustavuus

+Huolettomuus

+Ei vaadi suuria säästöjä

-Sitoutuminen vähintään 11 kuukaudeksi

-Vuokrat nousevat vuosittain ainakin 2-3 %

-Muutoksiin asunnossa tarvitaan vuokranantajan lupa

-Vuokranantaja voi haluta asunnon omaan käyttöön

Omistusasuminen

+Lainan voi laittaa lyhennysvapaalle

+Yhteenmuuttaessa omistusasunto voi olla järkevämpi vaihtoehto

+Asunnon voi tarpeen tullen myydä tai laittaa vuokralle

+Asuntoa voi itse remontoida mieleisekseen

-Pieni asunto ei järkevä omaan käyttöön

-Pakkomyyntitilanteeseen joutuminen

-Asunnon vuokrattavuus voi olla hankalaa

-Korkojen ja vastikemaksujen nousu

-Kalliit taloyhtiöremontit (nämä voi ja kannattaakin selvittää jo ostovaiheessa)

-Asuminen omistusasunnossa vaatii huomattavasti enemmän säästöjä

Näiden perusteella taisto vaikuttaisi melko tasaväkiseltä ja lopputulos on toki melko subjektiivinen riippuen kunkin mielipiteestä. Sanoisin kuitenkin, että omistusasunnon hankinnassa kannattaisi vähintäänkin olla selvillä taloyhtiön tulevista korjaustarpeista, eikä myöskään olisi pahitteeksi tarkistaa alueen senhetkistä vuokra-asuntotarjontaa, mikäli suunnittelee jättävänsä esimerkiksi oman yksiönsä vuokralle.

Entäs asumisoikeusasunnot?

Asumisoikeusasunto on eräänlainen välimuoto omistusasumisen ja vuokra-asumisen välillä. Asumisoikeusasuntoon pääsee käsiksi hieman pienemmällä rahalla, kuin omistusasuntoon – asumisoikeusmaksut ovat käsittääkseni tyypillisesti luokkaa n. 10 000 – 20 000 euroa ja tuohonkin saa pankista lainaa. Näissäkin saa tehdä remonttia vapaasti, kuten omistusasunnoissa.

Asumisoikeusmaksun saa takaisin, mikäli asunnosta muuttaa pois. Käsittääkseni tuolle summalle maksettiin ainakin vielä joskus jopa korkoa. Aumisoikeusasunnon saamiseksi tulee liittyä kaupungin asumisoikeusjonoon, josta saa henkilökohtaisen varausnumeron. Mikäli ASO-asuminen kiinnostaa, kannattaa jonotuslistalle liittyä heti, sillä jonot ovat ymmärtääkseni todella pitkiä ja asunnon saaminen voi kestää jopa vuosia.

ASO-asunnossa maksetaan kuukausittaista vastiketta, jonka summa huitelee jotakuinkin markkinavuokrien tasolla. Itse en ole henkilökohtaisesti ymmärtänyt asumisoikeusasuntojen päälle, ennemmin valitsisin joko vuokra-asunnon tai omistusasunnon.

Miksi uskon itse suosivani vuokra-asumista myös jatkossa?

Vaikka tämä kirjoitus saattaa vaikuttaa melko kriittiseltä omistusasumista kohtaan, ei minulla kuitenkaan periaatteena ole mitään sitä vastaan. Riippuu hyvin pitkälti jokaisen tilanteesta ja tavoitteista, mikä sopii kellekin parhaiten. Mielestäni omistusasunnossa asuminen voisi olla kannattavampi vaihtoehto ainakin siinä tilanteessa, jos on aikeissa muuttaa esimerkiksi puolisonsa kanssa saman katon alle. Tällöin kuukausittainen lainanlyhennys luonnollisesti puolittuu. Toki tämä on totta myös vuokralla asuessa, mutta tässä tapauksessa omistusasuminen on mielestäni järkevämpi vaihtoehto pidemmän päälle sen takia, että useimmiten saman katon alle muutto on pitkäaikainen ratkaisu eikä asunnon myyntiä pitäisi olla näköpiirissä ihan lähiaikoina.

Omassa tilanteessani vuokralla asuminen muodostuu kuitenkin kokonaisuuden kannalta järkevämmäksi ratkaisuksi, sillä tarkoituksenani on tulevaisuudessa lisätä sijoitusasuntojeni määrää. Mikäli minulla olisi esimerkiksi omaa asuntolainaa ennestään jo 200 000 euroa, voisi pankki melko nopeasti lyödä lainahanat kiinni. Muussa tapauksessa varmasti harkitsisin omistusasumista vakavammin.

Tämä on sinänsä mielestäni hieman hassua, sillä asumisesta joutuu maksamaan joka tapauksessa jotakuinkin saman verran kuukausittain, oli se sitten oman asunnon velan lyhennystä tai vuokranantajalle maksettavia vuokria – lopputulos oman talouden tasapainon kannalta on molemmissa tapauksissa suurin piirtein sama. Mutta minkäs teet.

Mitä ajatuksia kirjoitukseni sinussa herätti? Laita rohkeasti kommenttia tulemaan esim. Twitterissä tai kommenttikentän kautta!

Oman talouden hallinta – 4 pointtia

oman talouden hallinta

Ennen kuin voidaan puhua sijoittamisesta, täytyy oman talouden hallinta olla kunnossa. Taloutesi tulisi saada ylijäämäiseksi eli niin, kuukausittaiset tulosi ylittävät kuukausittaiset menosi.

Jos oman talouden hallintasi on jo mallillaan, onneksi olkoon – olet jo saavuttanut kenties tärkeimmän askeleen sijoitustaipaleellasi ja voit silmäillä tämän kirjoituksen hieman lunkimmin.

Jos taas kuukausittaiset menosi ylittävät tulosi kuukaudesta ja vuodesta toiseen ja henkilökohtainen talous on jatkuvasti veitsenterällä, suosittelen sinua lämpimästi jatkamaan lukemista!

Oman talouden hallinta kiteytyy helposti neljään osa-alueeseen:

1) Tunne omat tulosi

Tämä on useimmiten suhteellisen helppo steppi, sillä palkkakuitista tai kenties Kelan lappusista selviää, paljonko rahaa taas tilille kilahtikaan. Hankalampaa tämä on siinä tapauksessa, että tulosi ovat epäsäännölliset – silloin kannattaa määrittää pahin mahdollinen skenaario, ja mitoittaa menosi sen mukaan.

2) Seuraa ja kirjaa ylös omat menosi

… ja tee sitä joka kuukausi, vuodesta toiseen! Vaikka et sitä ehkä uskoisi (en uskonut minäkään ennen kuin aloin tätä oikeasti tekemään) kirjaamalla ylös omia menojasi, vaikka aluksi vain yhden kuukauden ajan.

Tärkeintä on ylipäätään aloittaa ja tehdä se mahdollisimman pienissä stepeissä, jos menojen seuraaminen tuntuu kovin työläältä. Itse aiemmin aloitin, mutta hyvin pian kyllästyin seuraamaan menojani koska minulla ei ollut sen suurempaa suunnitelmaa tai ajatusta miksi sitä teen. Mielestäni jo se, että haluaa ottaa oman taloutensa haltuun on erittäin hyvä syy aloittaa nyt. Mikäli aloitat, voin taata että tulet yllätttymään kuinka paljon heräteostoksia ja turhia (tai ei ainakaan välttämättömiä) tavan mukaan tehtyjä ostoksia tiliotteeltasi löytyykään ja kuinka paljon niihin menee rahaa!

Menojen seuraaminen kannattaa tehdä itselleen helpoimmaksi ja käytännöllisimmäksi tuntuvalla tavalla, jotta sen saa helposti sisällytettyä jokapäiväiseen tekemiseen. Jollekin sopii kaikkien kassakuittien säästäminen ja käteisrahan käyttö, toinen haluaa maksaa kaiken kortilla ja tallentaa tiliotteensa tietokoneelle.

Itse suosin aina korttimaksua sen helppouden ja nopeuden vuoksi. Siirrän nettipankistani tiliotteet omaan Excel-tiedostoon, jossa seuraan menojani kuukausittain ja vuositasolla. Samalla Excelillä saa kätevästi myös seurattua paljonko on tullut laitettua rahaa säästöön kuukausittain ja vuosittain, eikä tietoja tarvitse enää jälkikäteen kaivella.

3) Suunnittele omat menosi niin, että tilisi jää plusmerkkiseksi kuun lopussa

Tämän vaiheen hallitseminen edellyttää sitä, että sinulla on oikeasti ylhäällä oman taloutesi kaikki menot, joita käsittelin edellisessä kohdassa.

Seuraava askel on budjetin hahmottelu itsellesi. Kun tiedät, että voit odottaa esimerkiksi ruokamenoihin kuluvan kuukausittain n. 300 € ja harrastuksiin vaikka 50 €, homma alkaa hahmottua. Pian havaitset mitkä kaikki menot eivät olekaan niin tärkeitä ja mistä voisi mahdollisesti karsia ja voit säätää omaa kulutustasi. Kannattaa aina laskea mukaan hieman pelivaraa, jotta budjettisi varmasti riittää. Katso esimerkiksi viimeaikaisilta tiliotteiltasi kuukausi, jolloin sinulla kului kaikkein eniten rahaa ruokaan ja arvioi ruokamenosi sen mukaan.

Jokaisella meistä on tapoja ja rutiineja, joita teemme pää päivästä toiseen sen enempää miettimättä – tällaisiin voi mennä joissain tapauksissa yllättävän paljon rahaa kuukausitasolla. Alla muutamia esimerkkejä. Kohta jo huomaatkin, että alat saamaan niskaotetta omista raha-asioistasi.

Joka arkiaamuinen kahden euron kahvikuppi kioskilta: 2 € * 20 arkipäivää kuukaudessa * 12 kuukautta = 480 €/vuosi – Entä jos laitat kahvipannun jo kotona illalla valmiiksi ja napsautat aamulla päälle ja otat kahvit mukaan termarissa? Helpot 480 €/vuosi säästöön!

Yksi 7 €:n tupakka-aski joka toinen arkipäivä: 7 € * 10 arkipäivää kuussa * 12 kuukautta = 840 €/vuosi

Yksi 6 €:n ohrapirtelö joka perjantai lähimmässä ravitsemusliikkeessä: 6 € * 4 * 12 = 288 €/vuosi

Tästä huomataan, kuinka salakavalasti muutama pieni päivittäinen valinta kasaantuu vuodessa melko suureksi summaksi rahaa. Nämäkin kolme summaa yhdessä säästettynä, tai edes puolet niistä olisi jo ihan mukava alkupääoma esimerkiksi osakerahastoon – eikö? Kaiken lisäksi se tuottaisi sinulle varallisuutta joka vuosi korkoa korolle -ilmiön kautta pitkällä aikavälillä. Korkoa korolle -efektistä lisää täällä.

Osakerahastoon voit alkaa sijoittaa jo niinkin pienellä summalla kuin 15 euroa kuukaudessa.

Ei kuulosta mahdottomalta näiden kulujen rinnalla, eihän?

4) Säästä itsellesi puskuria

Kun budjettisi on saatu ylijäämäiseksi, pystyt laittamaan osan tuloistasi sukanvarteen. Tuo turvallisuudentunnetta, kun tiedät että tarvittaessa pystytkin kustantamaan rikkoutuneen pesukoneen säästöissäsi olevilla rahoilla eikä sen takia tarvitse kitsastella ruokakaupassa. Tässä vaiheessa oman talouden hallinta alkaa olla jo hanskassa!

Mahdollisuuksien mukaan olisi hyvä olla sivussa summa, jolla pystyy selviytymään ainakin kolmen kuukauden asumis-, ruoka-, ja muista välttämättömistä menoista esimerkiksi irtisanomisen osuessa kohdalle. Toki ansiosidonnaiseen on tuossa tilanteessa oikeutettu, mutta sekin on vain n. 60 % palkasta. Varsinkin jos taloutesi on jo nyt tiukalla, miten selviäisit 60 %:llä nykyisestä tulotasostasi? Joka tapauksessa joutuisit yllättävän muutoksen edessä sopeuttamaan kulutustasi ja sitä varten on hyvä olla hieman pelivaraa.

Kun saat kerättyä itsellesi hieman puskuria pahan päivän varalle, voit alkaa tekemään ensimmäisiä sijoituksiasi pienemmillä summilla esimerkiksi rahastoihin. Toki molempia voi tehdä samaan aikaan, jos kukkaro antaa sille myöten!

Rahastoihin sijoittaminen on parempi vaihtoehto erityisesti niille, joille pörssi ja osakemarkkina ovat täysin tuntematon pelikenttä ja niille, jotka eivät halua käyttää sijoituspäätösten pähkäilyyn liikaa aikaa. Kannattaa aloittaa aluksi pienemmillä summilla, jotta homma tulee tutuksi.

Säästä ja sijoita (*) Nordnetissa vaikka heti!

Lue rahastosijoittamisesta ja sijoitusten kanssa alkuun pääsemisestä lisää täältä!

(*) Tähdellä merkityt linkit ovat affiliate-linkkejä.