Kategoria: Yleinen


Asuminen – Vuokralla vai omistusasunnossa?

asuminen

Tällä kertaa vuorossa pohdiskelevampi teksti, jossa availen omia ajatuksiani asumiseen liittyen. Miten vuokra-asuminen ja omistusasuminen eroavat toisistaan Tavissijoittajan näkökulmasta? Mainitsen lyhyesti myös asumisoikeusasunnoista.

30 vuotta vuokralla

Lapsuudessani meidän perheessä ollaan aina asuttu vuokralla ja samalla tiellä olen itsekin koko 30-vuotisen ikäni jatkanut. En ole oikeastaan edes kovin vakavasti missään vaiheessa harkinnut omistusasumista eikä siitä ole perheessäni juurikaan puhuttu. Yritän kuitenkin pohdiskella myös omistusasumista mahdollisimman objektiivisesti.

Muistan opiskeluajoiltani, että äitini yritti kovastii patistaa minua avaamaan ASP-tiliä ja kannustaa omaa asuntoa varten säästämiseen, mutta se loppui melko nopeasti minun jääräpäisyyteeni. Ehkä en tuossa vaiheessa vähän päälle parikymppisenä osannut tai jaksanut ajatella asiaa järkevästi.

Vuosia myöhemmin tosin tulin avanneeksi ASP-tilin käänkuin varmuuden vuoksi, mutta vähän ajan päästä ensimmäinen sijoitusasunnon hankinnan myötä menetin oikeuden ensiasunnon ostajana ja sitä kautta oikeuden ASP-säästötiliin. En ole ainakaan toistaiseksi katunut tuota päätöstä, vaikka ASP-tilin edut ensiasunnon ostajalle ovatkin ihan houkuttelevat.

Asumisen kulut

Vuokralla asuessa ainakaan täällä pk-seudulla ei kannata unelmoida edes yksiöstä alle 700 €:n kuukausivuokralla. Ellei kyseessä ole sitten joku tilapäissopimus tulevan putkiremontin takia tai kimppakämppä, josta vuokrataan vain yksi huone ja loput tilat ovat yhteisiä.

Suomessa omistusasuminen tuntuu olevan suuressa arvossa ja useimpien tavoitteena jossain elämän vaiheessa tuntuu olevan oman asunnon hankinta. Usein vuokra-asumisen kritiikkinä ja argumenttina omistusasumisen puolesta kuuleekin sanottavan, että mielummin maksaa asuntoa itselleen kuin laittaa rahaa vuokranantajan taskuun. Tavallaan ymmärrän tuon pointin, mutta toisaalta noita rahoja ei koskaan saa takaisin ellei asuntoaan aio myydä. Ja usein myydessä asunto vaihtuu kuitenkin isompaan, eli tarve on taas suuremmalle asuntolainalle josta joutuu maksamaan taas hieman enemmän lainanlyhennystä, korkoa ja pankin marginaalia.  

Toinen yleinen argumentti omistusasumisen puolesta kuuluu, että ”oma asunto on sijoitus” ja että omistusasunnon lainaa lyhentämällä oma varallisuus kasvaa. Tämä on totta ainakin paperilla, mutta tässäkin olen samaa mieltä Ostan Asuntoja -blogin kirjoittajan Harri Hurun kanssa siitä, ettei asuntovarallisuus itsessään ole oikeaa varallisuutta – se ei tuo yhtäkään euroa tilillesi kuukausittaisina maksusuorituksina. Kirjoitus on jo jokusen vuoden vanha, mutta sanoma on ja pysyy.

Joten, oma asunto on minunkin mielestäni ensisijaisesti menoerä eikä sijoitus. Toki omasta asunnosta vapautunutta vakuusarvoa vastaan saa pankista lainaa, mikä ei ole mahdollista vuokralla asuessa. Asuntolainalle voi hakea myös lyhennysvapaata, mikäli omassa taloudessa tapahtuu yllättäviä muutoksia.

Mielestäni esimerkiksi yksiön ostaminen omaan asumiskäyttöön on hieman ongelmallista. Ainakin, jos on suunnitellut ostavansa sen mahdollisimman pienellä omalla rahoituksella, tarkoituksena myöhemmin muuttaa yhteen esimerkiksi kumppanin kanssa. Mikäli asuntoaan ei tuossa tilanteessa halua myydä vaan aikoo jättää sen vuokralle, tulevat lainanhoitokulut ja vastikkeet esimerkiksi 200 000 euron arvoisen yksiön osalta olemaan niin suuret ettei asunnon vuokraaminen ole taloudellisesti kannattavaa edes pääkaupunkiseudun vuokratasoilla, ellei lainaa ole ehtinyt lyhentää jo pidemmän aikaa. Ja monien kohdalla totuus on se, että yksiöistä muutetaan aika nopeasti suurempiin asuntoihin. Käytännössä asunto olisi siis pakko myydä, eikä tilanne välttämättä juuri sillä hetkellä ole paras mahdollinen.

Esimerkiksi juuri nyt asuntokaupan uskotaan hidastuvan koronavirustilanteen vuoksi: STT:n markkinakatsaus 24.3.2020 ja HS.fi kirjoitus 18.3.2020.

Kannattaa huomata, että molemmat noista artikkeleista on julkaistu maaliskuussa eikä koronan vaikutus vielä näy niistä aivan täysimääräisesti. Esimerkiksi tammi- ja helmikuun lukuihin koronavirus ei vielä Suomessa ole juurikaan vaikuttanut. Epävarmoina aikoina ihmiset kuitenkin lykkäävät suuria hankintojaan, kuten asunnon ostoja.

Kokeile oheisella laskurilla miten asunnon hinta, käsirahan määrä, korkoprosentti tai laina-aika vaikuttavat asunnon kuukausilyhennyksen määrään:

Asuntolainalaskuri (Google Sheets -tiedosto, ei vaadi kirjautumista)

Kilpailuta asuntolainasi ilmaiseksi tästä!

Mielestäni vuokra-asumisen hyvä puoli onkin sen huolettomuus ja joustavuus – kunhan vuokranmaksu hoituu ja pitää asunnon alkuperäisessä kunnossa, vuokra-asuminen on aika huoleton asumisen muoto. Esimerkiksi palovaroittimen patterin vaihto ei ainakaan useimmiten montaa minuuttia kestä eikä taloyhtiön remonttien maksamisesta tarvitse huolehtia. Toki vuokra-asunnon saaminenkin usein edellyttää 2 kuukauden vuokraa vastaavan summan maksamista vakuutena. Nykyään tähänkin on vaihtoehtoja, mikäli tuollaisen summan kasaan saaminen tuntuu haasteelliselta. Joissain tapauksissa on mahdollisuus maksaa vakuus osana vuokraa kuukausittain, jolloin vuokran määrä on pysyvästi hieman korkeampi. Toki pidemmän päälle on kannattavampaa maksaa vakuusmaksu perinteiseen tapaan, jos vaan mahdollista.

Vuokra-asumisen eräs miinuspuoli on, että vuokrasopiukset laaditaan siten että vuokralainen on velvollinen asumaan asunnossa vähintään 11 kuukautta, mikäli hän ei halua luopua vuokranantajalleen maksamasta kahden kuukauden vuokravakuudesta. Asuntoonsa on tavallaan sidottuna siis ainakin tuon 11 kuukautta, jos vuokravakuutensa mielii takaisin. Toisaalta itselleni tämä ei ole ollut ongelma, koska mielestäni muuttaminen jatkuvasti alle vuoden välein ei olisi muutenkaan erityisen mielekästä puuhaa.

Vuokralla vs omistusasunnossa asuminen – plussat ja miinukset

Vuokra-asuminen

+Joustavuus

+Huolettomuus

+Ei vaadi suuria säästöjä

-Sitoutuminen vähintään 11 kuukaudeksi

-Vuokrat nousevat vuosittain ainakin 2-3 %

-Muutoksiin asunnossa tarvitaan vuokranantajan lupa

-Vuokranantaja voi haluta asunnon omaan käyttöön

Omistusasuminen

+Lainan voi laittaa lyhennysvapaalle

+Yhteenmuuttaessa omistusasunto voi olla järkevämpi vaihtoehto

+Asunnon voi tarpeen tullen myydä tai laittaa vuokralle

+Asuntoa voi itse remontoida mieleisekseen

-Pieni asunto ei järkevä omaan käyttöön

-Pakkomyyntitilanteeseen joutuminen

-Asunnon vuokrattavuus voi olla hankalaa

-Korkojen ja vastikemaksujen nousu

-Kalliit taloyhtiöremontit (nämä voi ja kannattaakin selvittää jo ostovaiheessa)

-Asuminen omistusasunnossa vaatii huomattavasti enemmän säästöjä

Näiden perusteella taisto vaikuttaisi melko tasaväkiseltä ja lopputulos on toki melko subjektiivinen riippuen kunkin mielipiteestä. Sanoisin kuitenkin, että omistusasunnon hankinnassa kannattaisi vähintäänkin olla selvillä taloyhtiön tulevista korjaustarpeista, eikä myöskään olisi pahitteeksi tarkistaa alueen senhetkistä vuokra-asuntotarjontaa, mikäli suunnittelee jättävänsä esimerkiksi oman yksiönsä vuokralle.

Entäs asumisoikeusasunnot?

Asumisoikeusasunto on eräänlainen välimuoto omistusasumisen ja vuokra-asumisen välillä. Asumisoikeusasuntoon pääsee käsiksi hieman pienemmällä rahalla, kuin omistusasuntoon – asumisoikeusmaksut ovat käsittääkseni tyypillisesti luokkaa n. 10 000 – 20 000 euroa ja tuohonkin saa pankista lainaa. Näissäkin saa tehdä remonttia vapaasti, kuten omistusasunnoissa.

Asumisoikeusmaksun saa takaisin, mikäli asunnosta muuttaa pois. Käsittääkseni tuolle summalle maksettiin ainakin vielä joskus jopa korkoa. Aumisoikeusasunnon saamiseksi tulee liittyä kaupungin asumisoikeusjonoon, josta saa henkilökohtaisen varausnumeron. Mikäli ASO-asuminen kiinnostaa, kannattaa jonotuslistalle liittyä heti, sillä jonot ovat ymmärtääkseni todella pitkiä ja asunnon saaminen voi kestää jopa vuosia.

ASO-asunnossa maksetaan kuukausittaista vastiketta, jonka summa huitelee jotakuinkin markkinavuokrien tasolla. Itse en ole henkilökohtaisesti ymmärtänyt asumisoikeusasuntojen päälle, ennemmin valitsisin joko vuokra-asunnon tai omistusasunnon.

Miksi uskon itse suosivani vuokra-asumista myös jatkossa?

Vaikka tämä kirjoitus saattaa vaikuttaa melko kriittiseltä omistusasumista kohtaan, ei minulla kuitenkaan periaatteena ole mitään sitä vastaan. Riippuu hyvin pitkälti jokaisen tilanteesta ja tavoitteista, mikä sopii kellekin parhaiten. Mielestäni omistusasunnossa asuminen voisi olla kannattavampi vaihtoehto ainakin siinä tilanteessa, jos on aikeissa muuttaa esimerkiksi puolisonsa kanssa saman katon alle. Tällöin kuukausittainen lainanlyhennys luonnollisesti puolittuu. Toki tämä on totta myös vuokralla asuessa, mutta tässä tapauksessa omistusasuminen on mielestäni järkevämpi vaihtoehto pidemmän päälle sen takia, että useimmiten saman katon alle muutto on pitkäaikainen ratkaisu eikä asunnon myyntiä pitäisi olla näköpiirissä ihan lähiaikoina.

Omassa tilanteessani vuokralla asuminen muodostuu kuitenkin kokonaisuuden kannalta järkevämmäksi ratkaisuksi, sillä tarkoituksenani on tulevaisuudessa lisätä sijoitusasuntojeni määrää. Mikäli minulla olisi esimerkiksi omaa asuntolainaa ennestään jo 200 000 euroa, voisi pankki melko nopeasti lyödä lainahanat kiinni. Muussa tapauksessa varmasti harkitsisin omistusasumista vakavammin.

Tämä on sinänsä mielestäni hieman hassua, sillä asumisesta joutuu maksamaan joka tapauksessa jotakuinkin saman verran kuukausittain, oli se sitten oman asunnon velan lyhennystä tai vuokranantajalle maksettavia vuokria – lopputulos oman talouden tasapainon kannalta on molemmissa tapauksissa suurin piirtein sama. Mutta minkäs teet.

Mitä ajatuksia kirjoitukseni sinussa herätti? Laita rohkeasti kommenttia tulemaan esim. Twitterissä tai kommenttikentän kautta!